עלויות שיפוץ
אחת השאלות הראשונות שעולות בדר"כ היא: כמה יעלה השיפוץ?
זוהי למעשה שאלת מיליון הדולר (או פחות…)
בהערכת עלות השיפוץ חשוב להיות ריאלים, פחות או יותר,כדי להבין לקראת מה אתם הולכים…
כל זאת כמובן, לפני שמתחילים…
כדי להתקרב לסכום או להבין מהם המרכיבים שלו, אנסה לפרט את המרכיבים העיקריים של עלויות שיפוץ הבית.
המאמר הבא מתייחס לבית עבור מגורים (ולא עבור השקעה או השבחה).
הכוונה לשיפוץ בינוני / גדול עם קבלן שיפוצים (הוא זה שמתאם את כל אנשי המקצוע).
שלב מקדים לשלב התכנון הוא להמציא קובץ מעודכן של הבית בפורמט של אוטוקאד.
כיצד ניתן לעשות זאת?
יש שתי אפשרויות:
1. הזמנת מודד מוסמך. (שימו לב: אם יש צורך בהגשה לרשויות, חייבים מודד מוסמך. אם זה רק לשיפוץ מעטפת קיימת, אפשר כל מודד).
2. פניה למחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. ציון גוש, חלקה ותת חלקה יביא אתכם לדירה שלכם.
שימו לב: זהו שירות הניתן ללא תשלום. עם זאת, לרב מדובר בתכנית ע"ג נייר (רק בשנים האחרונות ממש אפשר לקבל תכנית ממוחשבת) ועדיין יכולים להיות אי התאמות קלות בין התכניות לבין המצב בפועל.
כאשר התכנית בידיכם, והיא ממוחשבת, אפשר להמשיך.
שלבי פעולה:
1. תכנון סקיצה לבית, כזו שמראה איך יסתדרו הקירות והרהיטים בבית שלכם, באותו קנה מידה.
חשוב לקחת בחשבון את ההרגלים שלכם, את ניצול המבנה, תכנון נכון מבחינת הנדסת אנוש ותכנון שיטחי איחסון שהולמים את גודל הבית ומספר הנפשות השוהות בו.
2. הוצאת תכניות עבודה לתמחור עם כתב כמויות ומכרז לקבלנים.
הכנת כל תכניות העבודה הנדרשות שמתאימות לסקיצה החדשה.
כיצד? על ידי השוואת הסקיצה הנבחרת למצב הקיים שהיה, ממנה גוזרים את תכנית ההריסה ומשלימים את תכנית הבניה הנדרשות למצב הרצוי.
לאחר מכן ממשיכים לתכניות אינסטלציה, חשמל, ריצוף, מיזוג, תקרות מונמכות, ריצוף, פרישות חדרי רחצה, מדרגות, רשימת אלומיניום, פרטים שונים שנדרשים בדירה.
בסיום התכניות כדאי לכמת (מלשון כמות) את החומרים הנדרשים ובעצם להכין כתב כמויות מסודר לתמחור.
3. הוצאת "מכרז לקבלנים" (כל מה שהכנתם בסעיף 2).
בשלב הראשון הוא לתמחור בלבד. אני ממליצה להוציא 3-4 הצעות מחיר. לא יותר. כל קבלן אמור להגיע לבית שלכם, לראות אותו, להבין איפה למקם מכולה לפינוי פסולת בניה (על פי החוק) ורק אח"כ לשלוח הצעת מחיר.
4. לאחר קבלת כל הצעות המחיר, עושים חשיבה מחדש מה רוצים לבצע, מעדכנים את התכניות, ומוציאים סט תכניות לביצוע.
כדאי מאוד לפנות לגורם מקצועי שיבצע עבורכם את התכניות. שירטוט טכני הוא שפה בפני עצמה, ובאמצעות התכניות ניתן יהיה להשוות את המחירים שניתנים על אותו הדבר.
עלויות משוערות שיידרשו מכם עד לשלב זה*:
מודד: כ 1500-3500 ש"ח + מע"מ. עדיף לבקש כבר מדידה של הבית ע"ג המגרש + פנים הבית. תקבלו קובץ בפורמט אוטוקאד, כזה שמתאים בדיוק למה שנמצא בשטח.
סקיצות ותכניות: כ 20,000-30,000 ש"ח + מע"מ ומעלה, תלוי בגודל הבית / דירה ובמרכבות (קחו בחשבון שאדריכל לרב יעלה יותר)
קונטסרוקטור (אם נדרש): כ 3,000 ש"ח + מע"מ עד 20,000 ש"ח + מע"מ .
ההבדל במחיר הוא מה שמבקשים. אם צריך ליווי של קונסטרוקטור להריסה, או לבחינת עמודים, או להכנת תכנית קונסטרוקציה לשיפוץ או גם להכנת גרמושקה ובקשה להיתר.
הסכום מצויין מה"קל" אל ה"כבד")
אגרות: עד כ 2,000 ש"ח, תלוי מה תצטרכו.
כלומר, בשביל לקבל את הנתונים ולהכין את התכניות אתם עומדים על סכום של ממוצע של כ 40,000 ש"ח + מע"מ
*העלויות מתייחסות לשיפוץ כולל שינוי פנים הבית, החלפת תשתיות (מים, חשמל מיזוג) והכנת תכניות מתאימות לשיפוץ. לא כל שיפוץ דורש קונסטרוקטור או הגשות לרשויות. תגזרו את הנתונים שמתאימים לכם.
אחרי שהבנתם כמה יעלה השלב הראשון (בממוצע גס) , נעבור לשלב השני.
להלן פירוט עלויות ממוצעות, לדירת 5 חדרים, ב"ציון גימור" של כ 85-90 (בין 0-100).
כמובן שיש עניין של טעם ושל רמת הקפדה בגמר. זה כבר תלוי גם במה שאתם מבקשים.
| נגרות (מטבח, ארונות בחדרים, שולחנות עבודה, שידות, ארונות חדרי רחצה) | 150,000-190,000 |
| מיזוג | 45,000-60,000 |
| תאורה (כולל נורות, כולל התקנה) | 15,000-30,000 |
| רהיטים | 30,000-50,000 |
| אלומיניום | 60,000-90,000 |
| מדרגות (לא משנה מאיזה סוג, מחיר לקומה) | 40,000 |
| דלתות מקלחון (ממוצע למקלחון) | 3,500-4,000 |
| מעקה למדרגות | 5,000-20,000 |
| דלתות פנים | 15,000-20,000 |
| דלת כניסה לבית | 5,000-20,000 |
| אזעקה | 4,000-8,000 |
| איבזור כללי | 10,000-15,000 |
| שיש (למטבח, חדרי רחצה, לעיתים גם אדן לחלונות) | 20,000-30,000 |
| קבלן (הריסה, בניה, אינסטלציה, חשמל, הכנות למיזוג, ריצוף כולל חדרי רחצה, צבע, גבס) | 80,000-350,000 |
לסיכום:
ניתן לראות שעיקר הכסף הולך לעבודות התשתית, לקבלן השיפוצים.
כרבע עד שליש מהתשלום לקבלן הולך עבור החשמל.
כן, חשמל הוא מרכיב עיקרי בבית. הוא כולל את התאורה, השקעים, אודיו, וידאו, אזעקה, ומערכות נוספות, והוא למעשה החלק הארי בתשתיות השיפוץ.
אחריו הוא האלומיניום ומיזוג האוויר.
בשאר המרכיבים אפשר לחסוך ולהגיע לשילובים יפים מאוד, ומדי פעם לרכוש משהו מיוחד, שיתן את הטאץ' המיוחד, שישקף אתכם ומה שמתאים לכם בבית שלכם.
יש אנשים שנולדו עם חוש טעם טוב, יודעים לשלב הכל יחדיו ויש כאלו שזקוקים לעזרה.
בכל מקרה, פניה לאיש מקצוע בתחום, שעושה זאת כל השנה, בסופו של דבר תגרום לכם לרכוש יותר באותו הכסף.
כמובן שסוד ההצלחה הוא בתיכנון מוקפד מראש.
מתי להתחיל? בהקדם 🙂
